Москва, Бутырский / СВАОБутырская, 4 мин

Апсайд Тауэрс

Застройщик: Upside Development

Бизнес-класс5 рисков

Резюме модели

Апсайд Тауэрс — самый амбициозный по архитектуре и концепции проект СВАО: квартал небоскрёбов с уникальным Upside Клубом, видовыми квартирами и ставкой на редевелопмент Бутырского района. Продажи активны (+8,9% за полгода, 48 сделок/мес.), эскроу ДОМ.РФ. Ключевые вопросы для скоринга командой: как скоро и в каком объёме реализуется «Северо-Восточный Сити» (без этого район остаётся слабым), и проверить реальные сроки по корпусам без обозначенных дедлайнов (Эверест, Олимп).

Описание

Корпусов: 5 небоскрёбов: Эльбрус (56 эт.), Эверест (58 эт.), Атлас (47 эт.), Монблан (46 эт.), Олимп (19 эт.) Площадь территории: 7 га Квартир: 731 (Эльбрус) + остальные корпуса — всего ~2 500 резидентов Площадь квартир: 23–161 м² (студии, 1–3 комн., пентхаусы) Высота потолков: 3,0–3,4 м Отделка: White box (обязательная), чистовая за доп. плату Нет традиционных балконов (только квартиры с террасами в отдельных лотах) Паркинг: подземный, зарядки для электрокаров Умный дом: 5-ступенчатая очистка воды, настройка микроклимата, технологии Сколково Смотровые террасы на разных высотах — для резидентов Инфраструктура: Upside Клуб 2000 м² (только для резидентов: кинотеатр, коворкинг, библиотека, патио с барбекю, GameSide для подростков), фитнес + SPA 1500 м², медцентр 1500 м², ТРЦ 3-эт. с рестораном и верандой, школа 325 мест, детсад 125 мест, ландшафтный парк 2,5 га, гастромаркет

Цена от

от 17 млн ₽

Цена за м²

437 тыс ₽

Доступно лотов

2 500

Площадь квартир

—

Обновлено: 19 апреля 2026

Оценка Квадры

7.0из 10

Сильнее всего: Локация и транспорт (8.0).

Слабее всего: Экология и окружение (4.5), Управляющая компания (5.0).

5 рисков

10 критериев, шкала 0–10

Разбор рисков

Предупреждение
Редевелопмент СВАО — ставка на будущее: «Северо-Восточный Сити» как конкурент Москва-Сити — амбициозный план без подтверждённых сроков и финансирования
Предупреждение
Бутырский район сейчас не соответствует заявленному «бизнес / апсайд» позиционированию; покупатель берёт «районный апсайд», а не сложившееся престижное окружение
Предупреждение
Корпуса 2-й очереди без обозначенных сроков («Эверест», «Олимп») — фактически непредсказуемый горизонт для покупателей этих корпусов
Предупреждение
Первый флагманский проект под новым брендом: репутация Upside Development строится здесь и сейчас, без длинной истории аналогичных объектов
Предупреждение
Промзона №11 на месте строительства — рекультивация земли обязательна; независимого подтверждения её полноты нет

Инвестиционные показатели

Доходность

5.0%

ROI

18.0%

Окупаемость

20 лет

Рост за 3 года

+40%

Плюсы

Метро Бутырская в 4 мин + МЦД Останкино 10 мин — двойная транспортная точка
Цены +8,9% за полгода, 48 сделок/мес. — второй по динамике объект в выборке после Острова
5 мин до центра Москвы: Останкинская башня, ВДНХ, Ботанический сад — в 15–20 мин пешком
Панорамные виды на Москва-Сити, ВДНХ, Останкинскую башню — из большинства квартир
Upside Клуб — одна из лучших резидентских комьюнити-программ на рынке, уже работает до сдачи дома
Архитектура KAMEN — узнаваемый силуэт, будущий ориентир СВАО
Северо-Восточный Сити — планируемый деловой кластер рядом, ставка на редевелопмент района
Бутырский район под реновацией — системное обновление окружения в перспективе 5–7 лет
Проектное финансирование Банка ДОМ.РФ — государственный банк, надёжный партнёр

Минусы

Бутырский район сейчас слабый: промзоны, автосервисы, гаражи, смешанная застройка; «Бутырский пока очень слабый» (покупатель в чате Новострой-М, 2025)
Железная дорога рядом — шум на нижних этажах (данные тайного покупателя Avaho, апрель 2026)
Нет зелёных зон в пешей доступности: ближайшие парки (Останкино, ВДНХ) — 2–3 км; скверы — 15–20 мин пешком
Нет балконов (кроме лотов с террасами) — минус для части покупателей
White box как обязательный базовый вариант — дополнительные расходы на ремонт при и так высокой стоимости
Панорамные окна = высокие эксплуатационные расходы — отопление и охлаждение в небоскрёбе дороже стандарта
Жалоба ЦИАН: фейковая срочность скидок в отделе продаж
ЖК зажат между дорогами — городской трансформатор на территории (отзыв ЦИАН)
Молодой застройщик под новым брендом — первый масштабный проект под именем Upside Development

Инвестиционный прогноз

Рост цен +8,9% за полгода — второй результат в выборке; темп 48 сделок/мес. Конкуренты: iLove (от 447 000 ₽/м²), VERY (от 442 000 ₽/м²) — Апсайд Тауэрс в рынке Редевелопмент Бутырского района + Огородный проезд (44 га) — потенциальный катализатор роста Смотровые площадки и панорамы на Москва-Сити, Останкино — нематериальная надбавка к стоимости видовых лотов Upside Клуб — аргумент для долгосрочной аренды корпоративным арендаторам (офисная аудитория СВАО)

Оценка сегмента

Цена в рынке — 437 000+ ₽/м² соответствует конкурентам в СВАО бизнес-класса; видовые лоты с обоснованной премией. Арендный потенциал — средний / выше среднего: 4 мин до метро + ВДНХ рядом + Upside Клуб = устойчивый спрос от молодых специалистов и корпоративных арендаторов; слабость района пока ограничивает ставку. Ликвидность при перепродаже — средняя с растущим потенциалом: 48 сделок/мес. и +8,9% за полгода показывают спрос; но слабость района создаёт «стеклянный потолок» до реализации редевелопмента.