Москва, Западное ДегуниноВерхние Лихоборы, 10 мин

Дмитровское небо

Застройщик: Группа ЛСР

Бизнес-класс5 рисков

Резюме модели

Дмитровское небо — крупный жилой квартал от надёжнейшего застройщика (ЛСР) в зелёном районе с двумя станциями метро и хорошей транспортной доступностью к Шереметьево. Ключевые вопросы для скоринга: проверить реальное качество рекультивации бывшей промзоны, убедиться в статусе сдачи 1-й очереди (дедлайн III кв. 2025 — должны быть ключи), и оценить, насколько декларируемый «бизнес-класс» подтверждается характеристиками (потолки 2,7 м, коэффициент парковки 0,23 — скорее premium-комфорт). Для команды важно пересмотреть позиционирование при скоринге: класс влияет на ставку аренды и цену перепродажи.

Описание

Этажность: корп. 1–2 — две башни по 32 эт. на трёхэтажном стилобате; корп. 3 — 18 секций 7–23 эт. Корпусов: 3 (1-я очередь); всего 10+ корпусов в двух очередях на 27 га Квартир: 2 401 (корп. 1–2: 1271 кв.; корп. 3: 1130 кв.) Площадь квартир: 21–80,7 м² Высота потолков: 2,7 м — ниже конкурентов (Level Селигерская — 2,95 м; Селигер Сити — 3,0 м) Отделка: черновая / White Box (оба варианта) Паркинг: 423 подземных + 126 придомовых = 549 мест на 2 401 кв. (коэффициент ~0,23 — критически мало) Лифт: да Видеонаблюдение / умный дом: IP-домофония, видеонаблюдение Инфраструктура: собственный детсад на 350+50 мест, школа, коммерческие помещения в стилобате, сквер-парк 1,5 га, закрытый двор без машин, дизайнерское лобби, кладовые на этажах и в паркинге, зарядки для электромобилей

Цена от

от 17 млн ₽

Цена за м²

593 тыс ₽

Доступно лотов

Площадь квартир

—

Обновлено: 16 апреля 2026

Оценка Квадры

6.0из 10

Сильнее всего: Сроки и риски этапа (8.0).

Слабее всего: Паркинг (3.0), Экология и окружение (4.5).

5 рисков

10 критериев, шкала 0–10

Разбор рисков

Предупреждение
Спорный класс: независимый аналитик smarent.com прямо называет проект «не бизнесом», сравнивая с ПИК+ (Vangarden). Это занижает потолок ставки аренды и цену перепродажи
Предупреждение
Конкурентное давление на ликвидность: в той же локации строятся ЖК Тринити, Селигер Сити, Level Селигерская, Кинетик — предложение превышает спрос в сегменте
Предупреждение
Промзонный контекст: несмотря на рекультивацию, часть соседних участков ещё не выведена из промышленного назначения
Предупреждение
Коэффициент парковки 0,23 — критический дефицит, особенно при попытке сдать в аренду семьям с автомобилями
Предупреждение
Дорогой ремонт «сверху»: черновая отделка + потолки 2,7 м создают дополнительные вложения относительно заявленного класса

Инвестиционные показатели

Доходность

5.0%

ROI

10.0%

Окупаемость

20 лет

Рост за 3 года

+22%

Плюсы

Две станции метро в 800–900 м — обе Люблинская линия (прямой выход к центру без пересадок)
МЦД-1 Моссельмаш — 8 мин, Шереметьево ~20 мин на авто
Авторская архитектура бюро SPEECH (Сергей Чобан) — один из ведущих архитекторов Москвы
Зелёный район: парк Федорова, Дегунинские и Головинские пруды, Ботанический сад РАН — в радиусе 1–2 км
Собственный сквер-парк 1,5 га внутри квартала
Квартиры: прописка, семейная ипотека, маткапитал
Собственная школа + детские сады в составе проекта
ЛСР — крупнейший застройщик РФ, портфель 8,3 млн м², соблюдает сроки
Цена за м² доступная для бизнес-заявки — вход от 11,9 млн на студии
Первые корпуса уже на финальной стадии — строительный риск для 1-й очереди минимален

Минусы

Потолки 2,7 м — стандарт комфорт-класса, не бизнеса; конкуренты рядом дают 2,95–3,0 м (по отзывам на Stroiki.ru)
Парковок катастрофически мало: 549 мест на 2 401 квартиру (~0,23) — большинство жильцов будут искать парковку за забором
Дмитровское шоссе + СВХ рядом — шум и выхлопы; аналитики Restate.ru прямо указывают: «близость шоссе негативно влияет на экологию»
Стройка на бывшей промзоне — рекультивация земли застройщиком не раскрывается детально
Один отзыв на ЦИАН о двухмесячной остановке стройки — дата не указана, требует проверки
Периферийная локация: 11 км от Садового кольца, 8 км от ТТК
Нет единого мастер-плана застройки территории: рядом несогласованно строят Гранель, MR Group, Level — хаотичная точечная застройка без общей концепции
Перегруженность инфраструктуры: по оценке экспертов, дороги и подъезды района не рассчитаны на такой объём нового жилья

Инвестиционный прогноз

Конкуренты в радиусе 1 км: Level Селигерская, ЖК Тринити (Гранель), ЖК Селигер Сити (MR Group), ЖК Кинетик; у всех схожий ценовой диапазон 320 000–520 000 ₽/м² Инвесторы в отзывах отмечают: «у ЛСР квартиры бизнес-класса выше среднего по приросту цены» Арендный потенциал: две станции метро обеспечивают стабильный спрос на аренду; ставка для 1-комн. в этой локации — ориентировочно 55 000–70 000 ₽/мес. Перспектива редевелопмента: весь коридор Верхние Лихоборы — Селигерская активно застраивается — долгосрочный тренд роста стоимости МЦД-1 Дегунино рядом — прямой доступ к аэропорту Шереметьево: аргумент для аренды корпоративными арендаторами

Оценка сегмента

Параметры

Метро: Верхние Лихоборы, 10 мин
Класс: Бизнес-класс
Округ: Западное Дегунино
Адрес: Ильменский прд., д. 4, корпус 1
Застройщик: Группа ЛСР
Стадия: Сдан
Срок сдачи: —
Цена входа: от 17 млн ₽
Цена за м²: 593 тыс ₽
Квартир: 32
Корпусов: —
Этажность: 32
Площадь квартир: —
Потолки: —
Тип стен: Монолит
Отделка: —
Энергоэффективность: —
Паркинг: Есть
Эскроу: По 214-ФЗ
Ипотека от: —

Расположение

Галерея

Вернуться к каталогу

Дмитровское небо

Резюме модели

Описание

Разбор рисков

Спорный класс: независимый аналитик smarent.com прямо называет проект «не бизнесом», сравнивая с ПИК+ (Vangarden). Это занижает потолок ставки аренды и цену перепродажи

Конкурентное давление на ликвидность: в той же локации строятся ЖК Тринити, Селигер Сити, Level Селигерская, Кинетик — предложение превышает спрос в сегменте

Промзонный контекст: несмотря на рекультивацию, часть соседних участков ещё не выведена из промышленного назначения

Коэффициент парковки 0,23 — критический дефицит, особенно при попытке сдать в аренду семьям с автомобилями