Москва, ЯрославскийРостокино, 5 мин

Мираполис

Застройщик: ГК Основа

Бизнес-класс3 риска

Резюме модели

Мираполис — масштабный апарт-квартал от ГК Основа с МЦК в 2 мин и Лосиным островом в 500 м. Цена доступная, паркинг нормальный, динамика +5,5%. Ключевые вопросы: 1) апарт-статус — ограничивает аудиторию; 2) территория НЕ закрытая — для бизнес-класса неприемлемо; 3) пр-т Мира рядом — шум.

Описание

Масштаб: 2,34 га; 4 башни 33–35 эт., объединённые 3-уровневым стилобатом Апартаментов: 1 941 — крупнейший апарт-проект в СВАО Площадь: 19–140,8 м²; потолки 3,0 м Отделка: без отделки (чистовая — опция) Паркинг: двухуровневый подземный 608 мест (коэффициент 0,31 — приемлемо) Архитектура: минимализм; стеклянные + металлические фасады, серебристая гамма, панорамное остекление Инфраструктура: круглосуточный консьерж, фитнес + бассейн + СПА, ритейл в стилобате, детская и спортивная площадки, амфитеатр, сад для медитаций ⚠️ Территория НЕ закрытая — открытый доступ для пешеходов от МЦК/электричек (критичная жалоба ЦИАН) Парки: Лосиный остров — 500 м; Ростокинский парк, Ботанический сад, Сокольники, Останкино — 10–15 мин ВДНХ — 5 мин на машине Рост цен: +5,5% за полгода (ЦИАН, апрель 2026) Темп продаж: 22 апартамента/мес.

Цена от

от 12 млн ₽

Цена за м²

361 тыс ₽

Доступно лотов

1 941

Площадь квартир

—

Обновлено: 31 мая 2026

Оценка Квадры

6.0из 10

Сильнее всего: Локация и транспорт (8.0).

Слабее всего: Соответствие сегменту (5.0), Двор и общие пространства (5.0).

3 риска

10 критериев, шкала 0–10

Разбор рисков

Открытая территория + апарт-статус — двойной удар по «бизнес-классу»; при перепродаже покупатель квартиры в ЖК с закрытым двором предпочтительнее
1 941 апартамент — при массовом заселении инвесторами → давление на арендную ставку (аналог AFI Tower)
Проспект Мира — шумовой риск для конкретных корпусов; выбор стороны окон критичен

Инвестиционные показатели

Доходность

5.5%

ROI

14.0%

Окупаемость

18 лет

Рост за 3 года

+18%

Плюсы

МЦК Ростокино в 2 мин пешком — лучший транспортный показатель в СВАО; кольцо без пересадок + МЦД-5
+5,5% за полгода — положительная динамика; 22 сделки/мес.
Лосиный остров 500 м + Ботанический сад + Сокольники + ВДНХ 5 мин = уникальное зелёное окружение
ГК Основа: 10 сданных объектов, нет в реестре проблемных, Avaho 9/10 (по Эвопарку)
Паркинг 608 мест (коэф. 0,31) — лучший показатель среди апарт-проектов в выборке
Цена от 277 000 ₽/м² — одна из самых доступных в бизнес-классе СВАО
Бассейн + СПА + консьерж — полный набор для бизнес-класса
Пр-т Мира + СВХ → центр 30 мин

Минусы

АПАРТАМЕНТЫ (нежилое): нет постоянной прописки, налог ~2%, ЖКХ +15–25%
⚠️ Территория НЕ закрытая — «толпы людей из МЦК и электричек будут иметь доступ на территорию ЖК» (конкретная жалоба ЦИАН) — для бизнес-класса это противоречие
Проспект Мира — оживлённая 6-полосная магистраль; шум и загазованность для корпусов на пр-т
1 941 апартамент — огромный масштаб; при массовой сдаче в аренду — давление на ставку
22 сделки/мес. — умеренный темп для 1 941 лота; при продажах ~12 мес./год = ~264/год → полная реализация за 7+ лет
Ярославский район — периферия СВАО; не Останкинский и не Алексеевский

Инвестиционный прогноз

МЦК Ростокино 2 мин + Лосиный остров 500 м + цена от 277 000 ₽/м² = одно из лучших соотношений цена/транспорт в СВАО. Рост +5,5% за полгода подтверждён. Арендная доходность ~5,5–6,5% (апарт-модель) — выше средней по выборке. Риски: 1 941 апартамент создаст давление на ставку при массовом заселении; открытая территория и апарт-статус ограничивают потенциал роста тела актива на ~15–20% vs жилых аналогов. Оптимальная стратегия: арендный инвестор с горизонтом 3–5 лет, вход на стадии сдачи (II–IV кв. 2026) по текущим ценам.

Оценка сегмента

Апартаменты | бизнес | инвесторы под долгосрочную/краткосрочную аренду + молодые профессионалы СВАО без потребности в прописке + удалёнщики у парка. Цена ниже рынка для бизнес-класса СВАО. Арендный потенциал высокий: МЦК 2 мин + 5 парков в радиусе 15 мин. Ликвидность при перепродаже средняя: апарт-статус сужает аудиторию на 30–40%, открытая территория — дополнительный минус vs закрытые дворы конкурентов.