Москва, Богородское / ВАОБульвар Рокоссовского, 2 мин

НАЗАРЕ

Застройщик: Мангазея

Бизнес-класс3 риска

Резюме модели

НАЗАРЕ — архитектурно яркий проект от Сергея Чобана с исключительной транспортной доступностью (метро 2 мин) и панорамами на Лосиный остров. Цена ниже рынка при качестве архитектора — привлекательное соотношение. Ключевой вопрос для скоринга: ⚠️ статус ЖК «Интонация» Мангазеи в реестре проблемных — необходимо выяснить причину до принятия решения. Если причина устранена и не системная — объект заслуживает высокой оценки; если финансовая — это прямой риск и для Назаре.

Описание

Масштаб: 25 га (ТПУ), 6 башен 24–43 эт., 1 833 квартиры, 88 000–139 000 м² Архитектура: Сергей Чобан / СПИЧ — двухцветные разноэтажные башни с ломаными фасадами, панорамное остекление, «архитектура из научной фантастики» Квартир: студии 21,4 м² → 4-комн. 125,5 м²; мастер-спальни, квартиры с террасами Отделка: 10% квартир — White Box; основная часть — без отделки Паркинг: подземный + келлеры Умный дом: да Инфраструктура: частный детский сад 75 мест + ТРЦ в составе комплекса; двор-парк с прогулочными дорожками, спортивными и детскими площадками, медитативный оазис с водным орнаментом Школы в радиусе: ЦО №1637 (топ-100 Москвы), Лицей №1502 при МЭИ Парки: Лосиный остров — 10–17 мин; Сокольники — 20 мин; Измайлово — 25 мин ТПУ «Открытое шоссе» — метро + МЦК + 11 маршрутов наземного транспорта у порога

Цена от

от 15 млн ₽

Цена за м²

526 тыс ₽

Доступно лотов

232

Площадь квартир

—

Обновлено: 14 мая 2026

Оценка Квадры

6.5из 10

Сильнее всего: Локация и транспорт (8.5).

Слабее всего: Управляющая компания (3.5), Социальная инфраструктура (4.0).

3 риска

10 критериев, шкала 0–10

Разбор рисков

Критический
Интонация в реестре проблемных — до выяснения причины это нельзя игнорировать. Если проблема системная (финансовая), это риск и для Назаре. Если точечная (технический дефект конкретного корпуса) — риск ниже. Команде необходимо изучить причину
Критический
6 корпусов сдаются одновременно в 2028 г. — если застройщик испытает финансовые сложности в 2026–2027 гг., полная сдача откладывается целиком
Критический
Открытое шоссе + СВХ — постоянный шум и загрязнение для корпусов, обращённых к магистрали; выбор корпуса критичен

Инвестиционные показатели

Доходность

5.0%

ROI

13.0%

Окупаемость

20 лет

Рост за 3 года

+28%

Плюсы

Метро Бульвар Рокоссовского в 2–3 мин пешком — лучший транспортный показатель в выборке ВАО; сразу 2 линии (Сокольническая + МЦК)
Архитектор Сергей Чобан (СПИЧ) — один из самых известных архитекторов России/Европы; авторская архитектура с высокой нематериальной надбавкой
Лосиный остров — самый большой природный массив в черте Москвы; вид из верхних этажей уникален для ВАО
ТПУ «Открытое шоссе» — 11 маршрутов транспорта + МЦД + метро = максимальная транспортная связность
Выезд на СВХ в 2 мин → ТТК 15 мин → Садовое 20 мин
Цена от 13 млн при архитектуре Чобана и метро 2 мин — одно из лучших ценовых соотношений в ВАО бизнес+
Широкий выбор форматов: студии, семейные 4-комн., квартиры с террасами
Мангазея: 5 реализованных проектов, 2,2 млн м², 13 лет на рынке

Минусы

⚠️ ЖК «Интонация» Мангазеи — в реестре проблемных на наш.дом.рф (февраль 2025) — у Мангазеи есть объект с официально подтверждённым проблемным статусом; причина не установлена. Это необходимо верифицировать командой перед скорингом
Открытое шоссе вплотную к ЖК — «рядом дорога, шум и пыль» (реальный отзыв, Отзовик 2025); Открытое шоссе — оживлённая магистраль + СВХ рядом
Дедлайн II кв. 2028 — 2+ лет до сдачи; сдача 6 корпусов одновременно = риск переноса при системных сложностях; жильцы долго живут рядом со строящимися соседями
Детский сад 75 мест — критически мало для 1 833 квартир; внешние сады в очереди
Нет данных по динамике цен (продажи открыты ~с начала 2025 г.; ЦИАН обновлений по росту нет)
Богородское — непрестижный район, уступает Сокольникам и тем более ЦАО; психологический порог для части покупателей
ТРЦ в составе — коммерческий трафик на придомовой территории

Инвестиционный прогноз

Нет данных ЦИАН по динамике — проект ~1 год в открытых продажах Архитектура Чобана создаёт нематериальную надбавку при перепродаже — аналогично СПИЧ-объектам в других локациях Метро 2 мин = сильный арендный аргумент; 1-комн. ~60–80 тыс./мес. при цене 14–20 млн → ~4,5–5,5% ВАО — дефицит бизнес-класса у метро с архитектурным брендом; нет аналогов в Богородском

Оценка сегмента

Цена в рынке / ниже рынка — 13–14 млн при метро 2 мин + Чобан = хорошее соотношение для ВАО бизнес-класса. Арендный потенциал — высокий: метро 2 мин + МЦК + Лосиный остров = устойчивый спрос; Богородское дешевле Сокольников → более широкая аудитория арендаторов. Ликвидность при перепродаже — средняя с потенциалом: архитектура Чобана + метро 2 мин = сильные факторы; непрестижность района и Интонация в реестре — сдерживающие.