Москва, Пресненский / ЦАОМосква-Сити, 7 мин

ONE TOWER

Застройщик: MR PRIVATE

Премиум-класс3 риска

Резюме модели

ONE — флагманский проект Москва-Сити и потенциально главный архитектурный символ Москвы 2030-х. Самое высокое жилое здание Европы при завершении, Sky Garden 338 м, архитектор Кузнецов, прямой переход в Афимолл. Для элит-инвестора с горизонтом 8–10 лет — один из наиболее интересных активов рынка. Для команды скоринга: 1) MR Group переносит сроки системно — закладывать буфер +2–3 года к официальным 2030; 2) это венчурная позиция, не доходная; 3) для большинства клиентов Квадры горизонт и бюджет не совпадут.

Описание

Высота: ~379–421 м — самое высокое жилое здание Европы (при завершении) Этажей: 90–94 (два корпуса, соединённых Sky Bridge на уровне ~83 эт.) Квартир: 1 417–1 528 (студии, 1–4 комн., пентхаусы) Площадь: от 50 м² (студии) — данные уточняются; цена от 49,3 млн → ~1 000 000+ ₽/м² Потолки: 3,0–3,8 м Архитектура: Сергей Кузнецов / GENPRO — лента Мёбиуса; две башни, «перетекающие» друг в друга Интерьеры: бюро Олега Клодта; концепция освещения от отдельной студии Sky Garden — круглогодичный сад на высоте 338 м (83–85 эт.) — самый высокий парк в Европе Sky Lobby — клубный лаунж на 35 эт.: камин, бар, зона отдыха Sky Bridge — стеклянный переход между башнями на ~83 эт. Инфраструктура резидентов: частный фитнес, бильярдная, кабинет для работы, читальный зал, кинозал, детские комнаты, консьерж 24/7 Коммерция: торговая галерея бутиков (1–3 эт.), гастрономический кластер от ресторатора, премиальный медицинский центр Прямой крытый переход в ТРЦ «Афимолл Сити» — объединяет все башни Сити Детский сад в составе Паркинг: подземный

Цена от

от 50 млн ₽

Цена за м²

1358 тыс ₽

Доступно лотов

138

Площадь квартир

—

Обновлено: 14 мая 2026

Оценка Квадры

7.0из 10

Сильнее всего: Локация и транспорт (9.5), Соответствие сегменту (9.5).

Слабее всего: Сроки и риски этапа (2.5), Экология и окружение (5.0).

3 риска

10 критериев, шкала 0–10

Разбор рисков

Критический
Системные переносы MR Group — при горизонте 2030 г. и паттерне задержек реальный срок ключей может быть 2032–2033. Покупатель морозит деньги на 7–8 лет без гарантии дохода
Критический
Инженерный риск первого рода: строительство самого высокого жилого здания Европы в России — нет прецедента; сложность работ на высоте 350–400 м создаёт риски, которых нет у стандартных проектов
Критический
Спекулятивный характер актива: покупка на раннем этапе 94-этажной башни с горизонтом 5+ лет = венчурная инвестиция, не стабильный актив

Инвестиционные показатели

Доходность

4.0%

ROI

15.0%

Окупаемость

25 лет

Рост за 3 года

+40%

Плюсы

Москва-Сити — наиболее ликвидная элит-локация для инвестора в Москве; исторически +60–80% роста цен за 5 лет на завершённых объектах
Самое высокое жилое здание Европы при завершении — бренд без аналогов; ценовая надбавка за «самый» гарантирована
Архитектор Сергей Кузнецов — главный архитектор Москвы, автор иконических объектов; архитектурный статус поддерживает ценность при перепродаже
Sky Garden 338 м — уникальный продукт без аналогов в России и Европе
Прямой переход в Афимолл Сити — лучшая инфраструктурная интеграция в Сити
Консьерж 24/7, Sky Lobby, фитнес, бутики — полный набор элит-сервисов в одной башне
MR Group: 25 сданных объектов, рейтинг «А», системный игрок на рынке
5 мин до метро (3 станции) — при всей высоте объекта транспортная доступность максимальная
Корпоративный арендный спрос — Москва-Сити = постоянный рынок для топ-менеджеров и экспатов
94 этажа = огромный диапазон видовых лотов; виды с 50+ эт. на Москву-реку, Кремль, сталинки — нематериальная ценность

Минусы

⚠️ Дедлайн 2030 г., ключи до 30 июня 2031 г. — максимальный горизонт в выборке: 5,5 лет до фактических ключей
⚠️ MR Group имеет подтверждённые системные переносы: по City Bay (несколько раз), Hide, «Эко Видное 2.0» — паттерн зафиксирован Новострой.ру и Restate. При горизонте 5,5 лет риск переноса к 2032–2033 необходимо закладывать
Нет данных по ценовой динамике — продажи только начались (2025 г.); нет 6-месячного трека ЦИАН
Масштаб: 1 417 квартир в одной башне = высокая внутренняя конкуренция при перепродаже и на вторичной аренде
Строительство 379-метровой башни — инженерно сложнейший проект; технические риски принципиально выше стандарта
Шум, вибрации, ветер на верхних этажах — специфика небоскрёба; часть покупателей уходит после осмотра высоких этажей
Цена от 49 млн — целевая аудитория крайне узкая; ликвидность ограничена числом покупателей в этом ценовом сегменте

Инвестиционный прогноз

Аналог: Neva Towers (Renaissance Development, Сити) — рост с момента старта продаж до сдачи: +110% за 4 года; HIDE (MR Group) — рост от старта до сдачи ~60% Сити-эффект: завершённые башни Сити систематически дорожают после ввода; новый «самый высокий» статус = дополнительная 15–20% надбавка Арендный потенциал Сити: 1-комн. ~200–300 тыс./мес. при цене 50–80 млн → ~3,5–4,5% доходности. Невысокая доходность компенсируется ростом стоимости тела актива Целевой покупатель: не арендная инвестиция, а капитальный актив с расчётом на перепродажу; горизонт 10 лет

Оценка сегмента

Цена выше рынка даже для Сити — обоснована уникальностью «самого высокого», Sky Garden, Кузнецовым. Арендный потенциал — средний для элита: Сити = устойчивый корпоративный спрос; ставки высокие, но доходность по телу низкая (~4%). Объект для роста тела, не текущего дохода. Ликвидность при перепродаже — высокая при завершении: уникальность «самого высокого» + бренд MR Group + Сити-локация = ликвидный актив в долгосроке. В краткосрочной перспективе (2025–2029) — неликвиден (нет сданного объекта).