Москва, ДаниловскийМЦК Зил, 5 мин

ЗИЛАРТ

Застройщик: Группа ЛСР

Бизнес-класс3 риска

Резюме модели

ЗИЛАРТ — самый зрелый и масштабный проект в рассмотренной выборке: первый сданный большой редевелопмент промзоны в Москве, с реально работающей инфраструктурой, парком, набережной и лучшими показателями продаж. ЛСР строит в срок. Команде для скоринга важно уточнить: какой конкретно корпус рассматривается (Тауэр с вентиляционными проблемами vs. другие дома), и с учётом 134 сделок/мес. понять, какую ликвидность даёт именно этот лот на фоне 6 275 квартир в одном проекте.

Описание

Масштаб: 65+ га, 1,5 млн м² жилья, 30+ корпусов с индивидуальной архитектурой Этажность: 3–43 этажа; несколько форматов: малоэтажные дома, средняя этажность, башни Квартир: 6 275+ (всего по проекту); в продаже ~1 128 (апрель 2026) Площадь квартир: 18,9–222 м² (студии → семейные резиденции, двухуровневые лоты) Высота потолков: 2,85–4,0 м (в зависимости от корпуса) Отделка: без отделки; в доме «Гранд» — несколько лотов с отделкой Паркинг: подземный Инфраструктура: парк «Тюфелева роща» 10 га (Джерри Ван Эйк), набережная Марка Шагала 3,8 км, образовательный центр 2500 мест, школы, детские сады, ТРЦ «Ривьера» рядом, фудхолл, кафе и рестораны в стилобате, Эрмитаж-Москва (в перспективе), МЦК ЗИЛ Рост цен: +9,4% за полгода (ЦИАН, апрель 2026) — сильный показатель Темп продаж: 134 квартиры/мес.

Цена от

от 17 млн ₽

Цена за м²

635 тыс ₽

Доступно лотов

847

Площадь квартир

—

Обновлено: 19 апреля 2026

Оценка Квадры

7.5из 10

Сильнее всего: Двор и общие пространства (9.0), Сроки и риски этапа (8.5).

Слабее всего: Паркинг (5.5), Управляющая компания (6.0).

3 риска

10 критериев, шкала 0–10

Разбор рисков

Предупреждение
Риск специфичен по корпусу: проблемы с вентиляцией и канализацией зафиксированы преимущественно в Тауэре (корп. 9/10). Другие корпуса таких проблем не имеют. Команде при выборе лота важно уточнить корпус
Предупреждение
ЛСР и УК слабо реагируют на жалобы в уже сданных домах — операционный риск для инвестора под аренду
Предупреждение
Масштаб = риск однородности: 30 корпусов создают огромное внутреннее предложение на вторичке — конкуренция при перепродаже высокая

Инвестиционные показатели

Доходность

5.5%

ROI

18.0%

Окупаемость

18 лет

Рост за 3 года

+40%

Плюсы

134 сделки/мес. — #1 по продажам в выборке; +9,4% за полгода — устойчивый рост
Первый масштабный редевелопмент бывшей промзоны ЗИЛ — знаковый проект для Москвы; город вложил значительные ресурсы (набережная, парк, МЦК)
Парк «Тюфелева роща» 10 га + набережная Марка Шагала 3,8 км — прямо у дома
3 транспортных узла: МЦК ЗИЛ 5 мин + метро Автозаводская + Технопарк; 5 км от центра
ЛСР — top-4 застройщик РФ, 700+ сданных домов, соблюдает сроки
Архитектурное разнообразие: 30+ домов от разных архитектурных бюро — нет «муравейника»
Широкий выбор форматов: студии, пентхаусы, двухуровневые, башни, малоэтажка
Уже заселённые очереди — живой референс качества прямо на территории
Семейная инфраструктура работает: школы, сады, площадки уже открыты

Минусы

Проблема с вентиляцией в Зиларт Тауэр: несколько жильцов (ЦИАН, отзовик) пишут об отсутствии нормального воздуха — окна не открываются, центральная вытяжка отключается, кондиционирование не справляется. «Вместо квартиры получил отхожее место» (жалоба на канализацию, Отзовик). ЛСР и УК не реагируют — требует проверки, какой конкретно корпус
Шум от МЦК — часть жильцов слышит поезда (особенно нижние этажи)
ТТК рядом — загазованность, шум в зависимости от расположения корпуса и стороны окон
Бывшая промзона ЗИЛ — несмотря на рекультивацию, экология остаётся спорной
Продолжающаяся стройка: шум от строящихся корпусов для жильцов ранних очередей (~2027 г. завершение)
«Муравейник» по мнению части жильцов: высокая плотность, много людей, очереди в лифтах в отдельных корпусах
Отделка отсутствует в большинстве лотов — дополнительные вложения и год ожидания

Инвестиционный прогноз

+9,4% за полгода, 134 сделки/мес. — лучшие операционные показатели в выборке Уже сданные корпуса — возможность купить готовое жильё для немедленной сдачи Арендный потенциал: 5 км от центра, МЦК, парк, набережная — стабильный спрос; ставки 1-комн. ~80–110 тыс./мес. Конкуренты: Парк Легенд рядом; внутренняя конкуренция 6 275 квартир — давит на вторичку Эрмитаж-Москва — якорный культурный объект, при открытии добавит ценности

Оценка сегмента

Цена в рынке — ~450 000–900 000 ₽/м² соответствует позиционированию; внутри проекта большой разброс по корпусам. Арендный потенциал — высокий: 5 км до центра, МЦК, набережная, работающая инфраструктура — устойчивый спрос со стороны молодёжи и семей. Ликвидность при перепродаже — высокая среди крупных проектов: 134 сделки/мес. и +9,4% роста говорят сами за себя; но 6 275 квартир в одном адресе создают постоянное конкурентное давление.