Четырехкомнатная квартира — граница, за которой заканчивается массовый рынок. В нашей базе такие лоты предлагает 296 жилых комплексов из 444, но самих лотов всего 5515 из 69 348. Для сравнения: двухкомнатных 24 617. То есть комплексов много, а выбора внутри каждого мало — обычно это несколько квартир на корпус, и часто на верхних этажах или в торцах.
Из этой арифметики следует главное практическое правило формата: сравнивать придется не лоты внутри одного проекта, а проекты между собой. Подходящих вариантов в отдельно взятом доме почти никогда не бывает больше двух-трех.
Четыре комнаты почти всегда значат три спальни
Из 5515 четырехкомнатных лотов 5189 имеют европейскую планировку и только 326 — классическую. Это примерно один лот из семнадцати. Практически весь формат сегодня устроен одинаково: три изолированные спальни плюс кухня, объединенная с гостиной, посчитанная четвертой комнатой.
Разница в площади при этом заметная. Медианная европейская четырешка — 86,9 квадратного метра, классическая — 107,8. Двадцать один метр уходит в четвертую изолированную комнату, отдельную кухню и стены между ними. Медиана по всему формату, 87,9 метра, фактически описывает европланировку, потому что классических лотов в выборке слишком мало, чтобы ее сдвинуть.
Тому, кому нужны именно четыре двери, стоит сразу отсекать по площади. Четверть четырехкомнатных лотов в базе больше 101,1 метра, и две трети классических планировок живут именно в этой четверти: 203 лота из 326. Ниже девяноста метров классических четырехкомнатных всего 65, и укладываются они в площадь за счет размера каждой комнаты.
Формат городской, а не загородный
Ожидание «за городом метры дешевле, значит большие квартиры там» база не подтверждает. Из 295 комплексов с четырехкомнатными 224 стоят вне Московской области и 71 — в ней. До метро пешком можно дойти в 199 случаях из 295, считая по ближайшей станции; это самая высокая доля среди всех форматов рубрики.
Класс объясняет это лучше географии: 118 комплексов отнесены к бизнес-классу, 34 к премиуму, 25 к элитному сегменту. Комфорт и комфорт-плюс дают вместе 108, экономкласс — 11. В долях это видно резче: четырехкомнатные есть в 118 бизнес-проектах из 143, что база относит к этому классу, и только в 11 из 29 экономкласса. Большие квартиры строят там, где дорогой участок оправдывает дорогой продукт, а дорогой участок в московской агломерации — это город, а не область.
Чек большой, метр дешевый
Медианный четырехкомнатный лот в нашей базе стоит около 40,7 миллиона рублей, медианная цена метра — около 464 тысяч. Это самая высокая медиана метра среди квартир с фиксированным числом комнат, и она же самая обманчивая: сложена она в основном из бизнес-класса и премиума.