«Комфорт-плюс» — это не класс, а приставка. Ее не определяет ни один документ, у нее нет обязательного набора признаков, и появилась она ровно там, где застройщику нужно было объяснить, почему проект стоит дороже соседнего комфорта, но не дотягивает до бизнеса. Вопрос покупателя поэтому звучит просто: что конкретно я получаю за эту приставку и стоит ли она разницы в платеже.
В нашей базе комфорт-плюс несут 84 комплекса из 444. И в отличие от многих маркетинговых слов, за этим стоит вполне измеримое отличие: география. В обычном комфорте 102 проекта из 116 находятся в области. В комфорт-плюс картина другая: 33 адреса в старых границах Москвы, 24 в Новой Москве и 26 в Подмосковье. То есть приставка сдвигает проект в сторону города.
Что «плюс» означает материально
Второе измеримое отличие вытекает из первого и оно важнее. Пешая доступность метро в комфорт-плюс есть у 50 проектов из 84, а в обычном комфорте — у 16 из 116. Медианное время до ближайшей станции в этом отборе — около десяти минут. Вот это и есть главное, что покупает приставка: не мрамор в холле, а возможность дойти до метро ногами и не строить жизнь вокруг расписания автобуса.
Для семьи, где каждый день ездят на работу, разница между «пешком десять минут» и «автобусом полчаса» превращается в час-полтора свободного времени в сутки. Если наценка покупает именно это, она понятна и считается арифметикой, а не ощущениями. Если тот же проект стоит там же, где стоял бы обычный комфорт, приставка не покупает ничего, и это надо увидеть до сделки.
Чего приставка «плюс» не гарантирует
Ни площадей, ни планировок. Самая маленькая квартира во всей нашей базе — 14 квадратных метров — находится как раз в проекте комфорт-плюс. Это нормальная рыночная логика: студия удерживает цену входа, и приставка ей не мешает. Значит ждать от «плюса» просторных квартир по умолчанию не стоит, площади надо смотреть в конкретном проекте.
Не гарантирует и набора опций. Подземный паркинг, закрытый двор без машин, высокие потолки, дизайн общих зон, колясочные, лапомойки — все это встречается в комфорт-плюс, но не входит ни в какое обязательное определение. У одного проекта с приставкой есть весь список, у другого — фасад посветлее и больше ничего. Проверять приходится поштучно, и по карточке это не читается.
Как считать наценку, чтобы не заплатить за слово
Работающий способ один: взять конкретный комфорт-плюс и конкретный комфорт с сопоставимой дорогой и сравнить их по одинаковым полям, а не по названиям. Если разница только в отделке холла — это разница в буклете. Если разница в двадцати минутах дороги ежедневно, в подземном паркинге вместо стихийной стоянки и в закрытом дворе — это разница в жизни, и наценка обоснована.