Трехкомнатная квартира — это формат, который покупают один раз и надолго. Его выбирают, когда планировать приходится не на два года, а на десять: дети, школа, родители, работа из дома. В нашей базе трешки предлагает 386 жилых комплексов из 445, и это 16 481 лот из 69 348. Предложение большое, но устроено оно совсем не так, как ожидает покупатель.
Дефицит есть, но не там, где его ищут
Про трешки принято говорить, что их мало. По числу лотов это неправда: 16 481 трехкомнатный лот против 12 371 однокомнатного. Дефицит реальный, но он про другое. Из этих 16 481 лота 12 624 имеют европейскую планировку и только 3857 — классическую. То есть три изолированные комнаты плюс отдельная кухня встречаются примерно в каждом четвертом случае, а в остальных «три комнаты» означают две спальни и кухню, объединенную с гостиной.
Для семьи это разница принципиальная. Двое детей разного пола, подросток, бабушка, кабинет для удаленной работы — все эти задачи требуют двери, а не квадратных метров общей зоны. Кухня-гостиная детской не становится: в ней шумно, светло по вечерам и через нее ходят. Поэтому фильтр «3-комн.» без уточнения планировки отбирает не тот товар, который человек искал.
Разница видна и по площади. Медианная европейская трешка в нашей базе — 64,5 квадратного метра, классическая — 78,3. Почти четырнадцать метров, и уходят они как раз в третью изолированную комнату и в стены вокруг нее. Общая медиана формата, 67,5 метра, лежит между двумя группами и не описывает толком ни одну.
Сколько это стоит на день публикации
Медианный трехкомнатный лот в нашей базе стоит около 28,2 миллиона рублей, медианная цена метра — около 430 тысяч. Второе число выглядит пугающе: у двухкомнатных метр примерно 372 тысячи, у однокомнатных около 335. Кажется, что за трешку берут надбавку просто за размер.
Это не так, и проверяется одним запросом. Стоит зафиксировать класс проекта, и картина переворачивается. В комфорт-классе медиана метра у трехкомнатных — примерно 228 тысяч, у двухкомнатных 233, у однокомнатных 247, у студий 270. В бизнес-классе тот же порядок: 549 тысяч у трешек против 581 у двушек, 594 у однушек и 638 у студий. Внутри любого класса метр в трехкомнатной квартире самый дешевый.
Общая цифра в 430 тысяч завышена не форматом, а адресом: из 386 комплексов с трешками 132 отнесены к бизнес-классу, 37 к премиуму и 26 к элитному сегменту. Большие квартиры чаще строят в дорогих проектах, и средняя по формату тянется вверх за ними. Практический вывод простой: сравнивать цену метра имеет смысл только внутри одного класса и одного района, иначе число обманывает.