Свободная планировка звучит как лучшее предложение на рынке: покупаешь пустой объем и делаешь из него то, что нужно именно тебе. На деле это один из самых редких форматов на рынке и точно самый недооцененный по сложности. В нашей базе лоты без возведенных перегородок предлагает 21 жилой комплекс из 445, и это 547 лотов из 69 348. Меньше одного процента предложения.
И первое, что стоит знать до того, как открывать чертежи: свободная планировка почти нигде не про экономию. Медианная цена метра у таких лотов в нашей базе — около 916 тысяч рублей, то есть примерно вдвое выше, чем у трехкомнатных квартир. Из 21 комплекса 11 отнесены к бизнес-классу и выше, включая три элитных проекта. Это формат дорогого сегмента, а не способ купить дешевле.
Свободной планировки юридически не существует
Это главное недоразумение вокруг формата. В проектной документации у квартиры есть планировка — с комнатами, кухней, санузлом и границами. Просто межкомнатные перегородки не возведены: на плане они показаны, а в натуре их нет. Мокрые зоны, стояки, вентканалы, несущие стены и места вводов при этом зафиксированы, и двигать их нельзя ровно так же, как в обычной квартире.
Отсюда следствие, которое застает врасплох. Если поставить перегородки не там, где они нарисованы в проекте, это перепланировка со всеми ее правилами: согласование до работ, проект от организации с допуском, приемка после. Перепланировка проводится по согласованию с уполномоченным органом — это глава 4 Жилищного кодекса; в Москве согласование ведет Мосжилинспекция. Самовольная перепланировка по статье 29 того же кодекса обязывает привести помещение в прежнее состояние, и это не теория: несогласованные стены всплывают при продаже и при оценке для ипотеки.
Почему платят дважды
Первый платеж очевиден: метры покупаются по цене готовой квартиры, а стен в них нет. Второй платеж складывается из проекта перепланировки, согласования, самих перегородок с шумоизоляцией, разводки электрики и воды по факту, а потом приемки и внесения изменений в документы. Ни одна из этих строк не входит в цену лота, и ни одна не является необязательной, если планировка отличается от проектной.
Есть и третья статья, о которой вспоминают позже всех: время. Пока идет согласование и стройка, в квартире нельзя жить. Для того, кто выходит из аренды, это дополнительные месяцы двойных расходов, и считать их надо заранее, а не по факту.
Что согласовать не получится
Список ограничений почти не зависит от фантазии архитектора: он про безопасность дома и про соседей. Перед покупкой полезно примерить свою мечту к нему, а не к рендеру.