Двухкомнатная — самый распространенный формат в нашей базе. Ее предлагают 398 жилых комплексов из 445, и на нее приходится 24 617 лотов из 69 348: больше, чем на любую другую нарезку. Но именно здесь подпись в карточке хуже всего описывает то, что покупают, потому что под ней лежат два разных товара.
Из 24 617 двухкомнатных лотов 15 995 имеют европейскую планировку и 8622 — классическую. То есть европланировка сегодня не альтернатива, а основной вариант: почти две трети формата. И разница между ними не стилистическая, она измеряется метрами.
Пятнадцать метров разницы
Медианная евродвушка в нашей базе — 42,5 квадратного метра. Медианная классическая двушка — 57,6. Разница в пятнадцать метров, и это не погрешность нарезки, а целая комната. По всему формату вместе медиана получается 47,3 метра, и число это не описывает ни одну из двух групп: оно висит ровно посередине провала между ними.
Разгадка в том, как считают комнаты. В классической двушке две изолированные жилые комнаты и кухня за стеной. В евродвушке изолированная комната одна — спальня, а вторая «комната» это кухня, объединенная с гостиной. Спален в евродвушке столько же, сколько в однокомнатной квартире. Ровно поэтому она и помещается в сорок два метра.
Насколько близко эти форматы подходят друг к другу, видно по одному запросу. Двухкомнатных лотов площадью меньше медианной однокомнатной, то есть меньше 36,9 метра, в базе 2707 — и 2704 из них европейские. Человек, который отсекает фильтром однушки как «слишком маленькие», иногда покупает под названием «двухкомнатная» квартиру ровно того же размера.
Где выигрыш европланировки настоящий
Европланировка придумана не для того, чтобы обмануть покупателя. У нее есть честный смысл: коридоры и стены съедают метры, а кухня-гостиная возвращает их в единственное большое пространство, где семья действительно проводит вечер. Если кухня-гостиная получилась просторной и в ней помещаются и готовка, и стол, и диван, покупатель выигрывает: он получил гостиную, которой в классической двушке той же площади не было бы.
Выигрыш становится мнимым в двух случаях. Первый: кухня-гостиная сжата до размера обычной кухни с диваном в углу. Тогда вторая комната существует только в описании. Второй: спальня ужата до минимума ради общей зоны. Тогда вы платите за двухкомнатную и живете в однокомнатной с большой кухней. Отличить одно от другого можно только по чертежу с размерами, потому что в объявлении обе квартиры называются одинаково.
Кому какой вариант подходит
Евродвушка хорошо ложится на сценарий, где спальня нужна одна: пара без детей, один человек, который любит принимать гостей, семья, где ребенок еще спит с родителями. Она же плохо ложится на сценарий, где нужны две двери: ребенок школьного возраста, разный график сна, удаленная работа из дома у обоих. Кухня-гостиная не изолируется, звук и запах идут по всей квартире, и вечерний созвон в ней невозможен, если кто-то уже спит.