Между бизнесом и премиумом нет линии, которую можно показать пальцем. Обязательной классификации жилья в России не существует, порогов вроде «столько-то метров на квартиру» или «столько-то машино-мест» никто не устанавливал, и слово в описании проекта — это решение маркетолога, а не результат проверки. Отсюда естественное поведение рынка: если проект можно назвать премиумом, его назовут премиумом.
В нашей базе премиум-класс несет 41 комплекс из 444, и все они находятся в старых границах Москвы, у 37 из них метро в пешей доступности. Но лучшее доказательство размытости границы — карта. Больше всего премиум-проектов в базе приходится на Пресненский район, дальше идут Даниловский, Замоскворечье, Хорошево-Мневники и Раменки. Даниловский и Хорошево-Мневники при этом стоят и в первой пятерке бизнес-класса. То есть в одних и тех же районах, иногда через дорогу, продаются проекты с разными метками.
Спор о слове бесполезен, список проверок — нет
Раз метка ничего не гарантирует, единственный рабочий подход — проверять то, что записано в документах и видно на месте. Хорошая новость: почти все, что отличает настоящий премиум от бизнеса с амбициями, проверяется до сделки и не требует экспертизы. Плохая: ни один из этих признаков не написан в рекламном тексте, их приходится запрашивать.
Участок: то, за что в этом сегменте платят в первую очередь
Премиум — это прежде всего место и то, что его окружает. Проверяемые вопросы: что стоит по периметру участка и что там разрешено построить; насколько двор приватный и как в него попадают посторонние; выходит ли проект к воде, парку или к магистрали; сколько до ближайшего шумного объекта. Вид, который нельзя закрыть, стоит дороже вида, который можно, и разница выясняется в правилах землепользования и застройки, а не в буклете.
Дом: масштаб, инженерия и паркинг
Второй блок проверок относится к самому дому. Сколько всего квартир в проекте и сколько их на этаже — камерность считается штуками, а не прилагательными. Сколько машино-мест приходится на квартиру: в этом сегменте разумно ожидать больше одного, и если мест меньше, чем квартир, слово «премиум» уже спорно. Какая вентиляция: приточная с очисткой и подготовкой воздуха — это инженерное решение с ценой, а не опция из рекламы. Есть ли центральное кондиционирование, водоподготовка, резервное питание лифтов и насосов.
Высота потолка и шаг несущих конструкций живут в проектной декларации, и туда стоит заглянуть лично: от шага колонн зависит, можно ли будет собрать планировку под себя, а не подстраиваться под стены. Площадь сама по себе критерием не является: в нашей базе медиана самой маленькой квартиры премиум-проекта — около 38 квадратных метров против 28 в бизнесе, но есть премиум-проект с лотом в 21 метр. Значит смотреть надо на конкретный дом, а не на класс.