Начнем с оговорки, без которой дальше читать бессмысленно. Элитный сегмент — единственный, где публичный список заведомо неполон, и наш каталог не исключение. Часть лотов здесь не выставляют открыто вовсе: продажи идут через узкий круг брокеров, цену не публикуют, а иногда не публикуют и сам факт продажи. Поэтому любой список элитных новостроек, включая этот, стоит читать как «вот что видно снаружи», а не как «вот весь рынок».
Того, что видно, немного: в нашей базе метку элитного класса несет 32 комплекса из 444. И география у них почти монолитная — 30 адресов из 31 находятся в районах Центрального округа, единственное исключение стоит в Гагаринском. Больше всего проектов в Хамовниках, дальше идут Тверской и Арбат, затем Якиманка, Пресненский, Таганский и Замоскворечье. Метро пешком есть у всех тридцати одного проекта, у 26 из них — не дальше десяти минут ходьбы.
Почему этот рынок ведет себя иначе
Дело в размере. Тридцать проектов на весь город — это рынок, где все участники знают друг друга, а каждая сделка заметна. Здесь нет массового спроса, который сглаживает колебания: покупателей на конкретный лот единицы, и найти их — отдельная работа. Отсюда и закрытость: публичность в таком сегменте не помогает продавать, а мешает, потому что покупатель ценит приватность не меньше, чем метры.
Вторая особенность — концентрация. На 31 проект приходится 19 застройщиков, но тринадцать проектов из тридцати одного делают всего два имени. Это значит, что репутация конкретной компании в этом сегменте весит больше, чем в массовом: сравнивать придется не десятки вариантов, а единицы, и история застройщика становится одним из главных фильтров.
Что формирует цену
Участок и то, что с него видно. Набережная, парк, панорама, которую нельзя закрыть, тихий переулок вместо магистрали — это то, чего нельзя добавить в проект позже ни за какие деньги. Дальше идет приватность: отдельный въезд, двор без посторонних, лифт, который поднимается прямо в квартиру, количество квартир на этаже. И только потом отделка общих зон, о которой пишут в рекламе.
Отдельная статья — ограничения центра. Большинство площадок здесь попадает в зоны охраны объектов культурного наследия: это ограничивает высоту, задает требования к фасадам и удлиняет согласования, а иногда превращает стройку в реконструкцию исторического здания. Для покупателя это две вещи сразу: причина, по которой соседний вид скорее всего не застроят, и причина, по которой сроки в этом сегменте сдвигаются чаще, чем в чистом поле.
Что формирует ликвидность
Ликвидность здесь — это не проценты, а срок и круг покупателей, и мы не беремся ее прогнозировать. Что можно сказать по существу: чем более специфичен лот, тем меньше людей, которым он подходит. Площади в сегменте крупные — медиана самой маленькой квартиры в проекте составляет 73 квадратных метра, а минимум по всему отбору — 40 метров, то есть студий здесь нет вовсе. Нестандартная планировка, дорогой авторский ремонт под конкретного человека и отсутствие нормального паркинга сужают круг покупателей сильнее, чем цена.